Inhalt der Stellungnahme vom 08.12.2023:

a)

Hiermit zeigen wir nochmals unter Vorlage einer auf uns lautenden Vollmachtsurkunde an, die                                                                                                anwaltlich zu vertreten.

I. Zur Ausgangssituation

1. Wie bekannt ist unsere Mandantin grundbuchrechtliche Eigentümerin der Grundstücke mit den Flurnummern 216/2 und 217 der Gemarkung Mering mit der postalischen Anschrift Augsburger Straße 1, Mering. Die Grundstücke liegen — aktuell noch — im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB und sind derzeit mit einem Bestandsgebäude (Wohn- und Geschäftshaus) bebaut; dieses steht aktuell leer.

Westlich an das Grundstück mit der Flurnummer 216/2 grenzt das Grundstück mit der Flurnummer 216. Dieses Grundstück liegt in dem Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 45 „Am Frauenberg" und ist mit zwei Gebäuden bebaut. Nördlich des Grundstückes mit der Flurnummer 216/2 grenzt das Grundstück mit der Flurnummer 219/3 an sowie — gleichermaßen im Norden — an das Grundstück Flurnummer 217 das Grundstück mit der Flurnummer 218. Beide Grundstücke sind ebenfalls bebaut. Südlich der Grundstücke mit den Flurnummern 216/2 und 217 grenzt die Straße „Am Frauenberg" an und hieran anschließend das Grundstück mit der Flurnummer 212, das ebenfalls mit einem Gebäude bebaut ist. Im Osten des Grundstückes mit der Flurnummer 217 grenzt schließlich ein im Eigentum des Marktes Mering stehender Weg mit der Flurnummer 1/94 an, an welchen sich die Augsburger Straße anschließt.

2. Wie weiter bekannt, war aufgrund des — vor einigen Jahren geäußerten — großen Interesses des Marktes Mering beabsichtigt, den Markt Mering an dieser Örtlichkeit um eine attraktive Verkaufsstelle der Bäckerei und Konditorei Wolf mit Cafe zu bereichern. Aus diesem Grunde hatte unsere Mandantin mit Datum vom 05.11.2019 beim Markt Mering einen Bauantrag zur Sanierung und Erweiterung des sich auf den Grundstücken mit den Flurnummern 217 und 216/2 befindlichen Wohn- und Geschäftshauses eingereicht (Az. 19008681; es sollte ein Mehrfamilienhaus sowie eben vorbesagte Verkaufsstelle und (Außen-)Cafe mit 26 Stellplätzen, teilweise in einer Tiefgarage und teilweise oberirdisch, entstehen.

Der Markt bewertete dieses Vorhaben in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 02.12.2019 alsdann auch rundum positiv; das Einvernehmen gemäß § 36 BauGB wurde erteilt sowie eine Abweichung von § 3 Abs. 10 BauGB der Stellplatzsatzung hinsichtlich oberirdischer Stellplätze.

3. Im Anschluss hieran entwickelte sich jedoch eine äußerst unglückliche und zu Lasten unserer Mandantin gehende Odyssee:

a)                  So regte sich zunächst in der Nachbarschaft der Grundstücke unserer Mandantin ein nicht nachvollziehbarer Widerstand gegen vorgenanntes Bauvorhaben mit der Folge, dass unsere Mandantin schließlich - im Interesse eines guten Miteinanders - den Bauantrag nicht weiter aufrechterhielt, sondern ein neues Konzept für ein entsprechendes Bauvorhaben erarbeiten ließ.              
Dieses neue Konzept erfolgte - unsere Mandantin war stets auf Kooperation bedacht - nach zahlreichen Vorbesprechungen mit dem 1. Bürgermeister des Marktes Mering und dem Bauamt, um den Vorstellungen des Marktes gerecht zu werden. So war - unter Abriss des Bestandsgebäudes - nunmehr ein Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses - in einer Entfernung von - im Mittel - ca. 9,45 m zum Grundstück Flurnr. 1/94 (Gehweg) zur Augsburger Straße hin - mit einer - auf Vorschlag des Marktes - Terrassierung des Gebäudes zum rückwärtigen Bereich (jeweils als Flachdach) angedacht. Das Erdgeschoss zur Augsburger Straße hin gesehen sollte weiterhin gewerblich genutzt werden, wenngleich dort damals noch zusätzlich eine kleine Wohneinheit vorgesehen war.                           
Der entsprechende Bauantrag ging - nach Ausarbeitung durch das mandanteneigene Architekturbüro - schließlich beim Landratsamt Aichach-Friedberg mit Datum vom 14.12.2021 (A; 2101042) ein und wurde vom Landratsamt an den Markt übermittelt, verbunden mit der Bitte über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.

b)                  In seiner Sitzung vom 07.03.2022 hielt der Bau- und Planungsausschuss fest, dass sich vorgenanntes Bauvorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung problemlos in die vorhandene Umgebungsbebauung einfüge (§ 34 | BauGB).              
Für unsere Mandantin völlig überraschend, verweigerte der Markt jedoch dennoch das gemeindliche Einvernehmen. So war - bis dahin nicht kommuniziert - praktisch zeitgleich mit dem Einreichen des Bauantrags am 14.12.2021 ein vom Marktgemeinderat bereits am 18.11.2021 gefasster Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“ bekanntgemacht worden.              
In der Bekanntmachung vom 14.12.2021 hieß es hierzu auszugsweise, dass Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes sei, die „vorhandenen gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss, aktuell überwiegend Einzelhandel sicherzustellen und dauerhaft zu erhalten“, wobei „die Gestaltung und Anordnung der Gebäude im Falle von Um-‚ Neu- oder Ersatzbauten zu regeln sei, so dass das vorhandene Ortsbild nicht nachhaltig beeinträchtigt wird“.              
Kurz darauf stellte der Markt Mering dann auch einen Antrag auf Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 S. 1 BauGB mit der Begründung, das Bauvorhaben unserer Mandantin würde einem wesentlichen Planungsziel eines künftigen Bebauungsplanes, nämlich der dauerhaften Erhaltung der gewerblichen Nutzung des Erdgeschosses im Kerngebiet von Mering widersprechen.

c)                  Auch wenn diese Begründung, bezogen auf das Bauvorhaben unserer Mandantin, nicht ansatzweise stimmte — so war ja gerade im Erdgeschoss die Verkaufsstätte samt Cafe vorgesehen — und unsere Mandantin mehrmals mündlich und schriftlich, schließlich auch nochmals gegenüber dem Landratsamt mit Schreiben vom 19.07.2022 bestätigt hat, auf die Wohneinheit im Erdgeschoss zu verzichten, trat der Markt aus nicht nachvollziehbaren Gründen dem Bauvorhaben nicht näher.              
Und dies, obwohl unsere Mandantin nach wie vor bestrebt war, den Vorstellungen des Marktes gerecht zu werden. So wurden nochmals — auch nach Erlass einer Veränderungssperre im Oktober 2022 - in mehreren Besprechungen von den Vertretern des Marktes als denkbar genannte Modifikationen des Bauvorhabens - unter Vorlage entsprechender Skizzen - vorgestellt, u.a. die Variante der Ausgestaltung der Dachform des Neubaus zur Augsburger Straße hin als Mansarddach.

d)                  Alle Varianten wurden jedoch vom Bau- und Planungsausschuss abgelehnt, so dass sich unsere Mandantin - ohne Präjudiz - dazu entschlossen hat, auf die zermürbende Vorgehensweise des Marktes nicht weiter einzugehen und die Bekanntgabe der Auslegung des angekündigten Bebauungsplanentwurfs abzuwarten, und dies, obwohl ein gerichtliches Vorgehen ohne weiteres möglich gewesen wäre.
__________________________________________________________________________

b)

Il. Zum Entwurf des Bebauungsplanes samt Begründung

Nun liegt der Bebauungsplanentwurf Nr. 79 ,,Mering Zentrum“, Stand 12.10.2023 vor, samt Entwurf der Satzung und Begründung; ebenso wurden ausgelegt: eine schalltechnische Untersuchung Stand Januar 2023, eine Einzelhandelsanalyse, Stand Dezember 2022, eine Relevanzprüfung zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung, Stand 28.03.2023 und Vorprüfung.

Bezogen auf die Grundstücke unserer Mandantin ist hieraus unter anderem zu entnehmen:

1. Die Grundstücke unserer Mandantin werden in drei Teilbereiche aufgeteilt, nämlich:

-          in einen sogenannten Kernbereich,

-          in einen sogenannten rückwärtigen Bereich

-          sowie in einen - im Mittel - ca. 12,30 m tiefen nicht überbaubaren Bereich zum Grundstück FIurNr. 1/94 (Gehweg) zur Augsburger Straße hin gesehen.

2. Insofern finden sich im Planentwurf — ohne Anspruch auf Vollständigkeit — folgende Festsetzungen:

2.1 Bezogen auf den Kernbereich:

-          zur Art der baulichen Nutzung: ein Bereich über eine Tiefe von 10 m mit Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss (Planzeichen 2.2; Begründung Seite 18 f.)

-          zum Maß der baulichen Nutzung: eine Mindestwandhöhe von 5,50 m bis maximal 10,50 m, bezogen auf die Augsburger Straße (Planzeichen 3.1; Satzung: 2.1; Begründung, Seite 20 f.)

-          eine Baulinie in Richtung Osten zur Augsburger Straße hin

-          eine Firstrichtung von Ost nach West mit einer Firsthöhe von maximal 14,50 m (Planzeichnung, Begründung Seite 23)

-          Dachgestaltungsfestsetzungen für Neubauten: geneigte Dächer, wobei PuIt-‚ Zelt- und Tonnendächer nicht zulässig sein sollen; Sattel-, Walm— oder Mansarddächer müssen dagegen eine einheitliche Neigung von 40 bis 60 Grad aufweisen, wobei der First parallel zur Traufe zu verlaufen hat (vgl. Satzung Ziffer 7.1 und 7.2)

-          Festsetzungen zur baulichen Gestaltung: oberhalb der Erdgeschosszone ausschließlich Putzfassaden mit einem Fensteranteil bis maximal 35 % (vgl. Satzung Ziffer 6.1)

2.2. Bezogen auf den rückwärtigen Bereich:

-          zum Maß der baulichen Nutzung: eine Wandhöhe maximal von 10,50 m bezogen auf die festgesetzten Wand- und Firsthöhen der ersten Gebäudereihe entlang der Straßenbegrenzungslinie der Seitenstraße Frauenberg (vgl. Satzung Ziffer 2.2; Begründung Seite 22,23 f.)

-          Dachgestaltungsfestsetzungen: Zulässigkeit auch von „sonstigen Dächern“, also auch Flachdächer (vgl. Begründung Seite 26), im Übrigen: Satzung Ziffer 7.1 und 7.2)

-          eine Firsthöhe von maximal 14,50 m sowie

-          eine Baugrenze in Richtung Westen (vgl. Planzeichnung).

2.3 Bezogen auf den Bereich zur Augsburger Straße hin gesehen:

-          eine Baulinie (vgl. Planzeichnung rot), die den Kernbereich in Richtung Osten „abschließt“ und damit die Festsetzung einer nicht überbaubaren Fläche zur Augsburger Straße hin in einer Größenordnung von - im Mittel - ca. 12,30 m zum Grundstück FIurNr. 1/94 (Gehweg) (vgl. Satzung Ziffer 3.3.; Begründung Ziffer 3.3, Seite 9, 23).

-          Unzulässigkeit von Einfriedungen zur Augsburger Straße (vgl. Ziffer 13 der Satzung; Begründung Seite 30)).

2.4 Im Übrigen:

-          Im Übrigen finden sich zahlreiche Festsetzungen bezogen auf Neubauten (vgl. u.a. Satzung Ziffer 3.3.Zulässigkeit von Neubauten ausschließlich innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen) sowie

-          Festsetzungen zu Tiefgaragen, u.a., dass Tiefgaragenrampen bei Neubauten nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig und in das Gebäude zu integrieren seien (vgl. Satzung Ziffer 9.3; Begründung, Seite 25,28).

c)

Ill. Anregungen und Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf

Namens unserer Mandantin wenden wir uns gegen den Bebauungsplanentwurf und beanstanden diesen aus folgenden Gründen:

1. Abwägung

Es bestehen bereits erhebliche Zweifel daran, dass die Planung den Anforderungen genügt, die sich aus dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB ergeben:

a)                  Wie bekannt sind bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes die privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zu den privaten Eigentümerinteressen, die dabei besonders zu berücksichtigen sind, zählt - als Ausfluss der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG - auch die Beschränkung von Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks.              
Will eine Gemeinde durch ihre Bauleitplanung mithin die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken, muss sie sich zum einen ein zutreffendes Bild des Umfangs vorhandener Baurechte machen; denn nur unter dieser Voraussetzung kann sie das private Interesse am Erhalt dieser Rechte mit dem öffentlichen Interesse an einer Neuordnung des Plangebiets sachgerecht abwägen. Zum anderen hat sie die Beschränkung von Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks als wichtigen Belang in der Abwägung zu beachten und dabei im Übrigen auch die Frage zu leistender Entschädigungen miteinzubeziehen.

b) Gemessen an diesen Maßstäben vermögen wir nicht zu erkennen, dass sich der Markt mit vorgenannter Thematik überhaupt ausreichend auseinandergesetzt hätte:

aa) Zum einen bestehen bereits Zweifel daran, dass die städtebauliche Bestandssituation (vgl. Begründung Ziffer 3.3., Seite 8 f.) überhaupt zutreffend beschrieben worden ist. Zwar ist nicht den Feststellungen entgegenzutreten, dass sich die Höhenentwicklung, wie in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf festgehalten (vgl. Begründung Seite 20 f.), im Kernbereich so darstellt, dass von Wandhöhen bis zu 11,00 m und Firsthöhen bis zu 17,80 m zu finden sind.

Es trifft jedoch bereits nicht zu, dass die meisten Gebäude entlang der Augsburger Straße traufständige Satteldächer aufweisen und nur in den Bereichen von Straßeneinmündungen giebelständige Gebäude stehen. Ebenso wenig trifft es zu, dass im Erdgeschossbereich entlang der Augsburger Straße nur Geschäfte vorhanden sind; vielmehr werden diese Bereiche teilweise ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.             

Auch betrifft die im rückwärtigen Bereich von Sattel- und Walmdächern abweichende Dachform nicht überwiegend Nebengebäude. Ebenso wenig finden sich im rückwärtigen Bereich nur Wandhöhen von 10,50 m oder Firsthöhen von 14,50 m, sondern Wandhöhen von bis zu ca. 11,00 m und Firsthöhen bis zu ca. 16,00 m. Wir erlauben uns zur Veranschaulichung in einem Anlagenkonvolut 11 Fotografien beizufügen, aus welchen beispielhaft - die jeweilige Örtlichkeit der Gebäulichkeiten ergibt sich aus dem ebenfalls beigefügten Übersichtsplan - entsprechendes ersichtlich ist. (Übersichtsplan Auszug aus der Stellungnahme)             

Ebenso wenig trifft die Beschreibung der Bestandssituation in der Planzeichnung, die Grundstücke unserer Mandantin betreffend, zu. So wird dabei nämlich übersehen, dass das Bestandsgebäude mit seinem Eingangsvorbau -in einem „Rundbogen“ weitaus tiefer in die nunmehr festzusetzende nicht überbaubare Fläche zur Augsburger Straße hin gesehen hineinreicht, als beschrieben, nämlich - im Mittel - ca. 2,90 m weiter in Richtung Augsburger Straße hin. Bereits im Bestand ist daher der „Vorplatz“ zur Augsburger Straße hin in größerem Umfang baulich genutzt als im Bebauungsplanentwurf unterstellt.              

Mithin lässt die Planung bereits eine ordnungsgemäße Ermittlung des Abwägungsmaterials vermissen.

d)

bb) Zum anderen hat sich der Markt - soweit ersichtlich - im Rahmen des Bauleitplanverfahrens bislang auch nicht mit der Frage auseinandergesetzt, dass durch den Bebauungsplanentwurf für unsere Mandantin nach § 34 BauGB bestehendes Baurecht eingeschränkt werden würde.

Würde nämlich das Bauvorhaben unserer Mandantin - so wie mit Bauantrag vom 14.12.2021 gestellt - nach § 34 BauGB beurteilt werden, wäre es ohne weiteres mit seiner Kubatur in Form einer Terrassierung, den angedachten Höhen, der Situierung der Gebäudlichkeit zur Augsburger Straße hin, den Dachformen etc. sowohl im nunmehr als Kernbereich bezeichneten Bereich als auch in dem als rückwärtigen Bereich bezeichneten Bereich bauplanungsrechtlich zulässig gewesen, zumal unsere Mandantin ausdrücklich auf eine Wohnnutzung im Erdgeschossbereich verzichtet hat.             

Dies hat im Übrigen auch schon der Bau- und Planungsausschuss in seiner Sitzung vom 07.03.2022 selbst konstatiert, wo es hieß, dass sich das geplante Bauvorhaben vollumfänglich nach Art und Maß in die nähere Umgebungsbebauung einfügen würde.

Mithin werden durch den Entwurf der Bauleitplanung bestehende Baurechte unserer Mandantin erheblich eingeschränkt, nämlich insbesondere:

(1) was die Dachform im Kernbereich betrifft - vorgesehen war von unserer Mandantin im Bauantrag ein - nach Westen terrassiertes - Flachdach in einer Höhe von im Mittel 14,40 m bzw. - nach weiteren Besprechungen - geg. auch ein Mansarddach in einer Höhe von im Mittel ca. 15,90 m, was in erstgenanntem Fall zur Folge hat, dass ca. 35 m2 Wohnfläche wegfallen würde.

(2) was die Wandhöhe der Gebäulichkeiten im rückwärtigen Bereich mit fix 10,50 m betrifft - vorgesehen war von unserer Mandantin ein „zweigestuftes" Staffeldach mit einer Höhe des höchsten Staffeldachs von ca. 17,60 m (gemessen von der Straße Frauenberg), was zur Folge hat, dass in etwa drei Wohneinheiten mit ca. 225 m2 nicht mehr errichtet werden könnten.

(3) was die Festsetzung einer Baulinie (Planzeichnung rot) verschoben um ca. 3 m nach Westen betrifft - vorgesehen war ein Neubau in etwa auf Höhe des Eingangsvorbaus im Bestand und damit der Erhalt eines „Vorplatzes“ in einer Entfernung zum Grundstück FIurNr. 1/94 zur Augsburger Straße hin von ca. 9,45 m im Mittel anstelle nunmehr aufgrund der Festsetzung von ca. 12,30 m im Mittel, was zur Folge hat, dass Wohn- und Geschäftsraumfläche von ca. 180 m2 wegfallen würde.

Demgegenüber vermögen wir nicht zu erkennen, dass die in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf, insbesondere auf den Seiten 15 f. genannten Ziele, das Zurückstellen der Eigentümerinteressen unserer Mandantin rechtfertigen könnten. Vielmehr wäre es unverhältnismäßig, diese mit Blick auf die damit verbundenen gravierenden Eigentumsbeeinträchtigungen für unsere Mandantin als vorrangig zu behandeln. Dies umso mehr als nach eigenem „Vortrag“ des Marktes beispielsweise eine höhere Flexibilität im rückwärtigen Bereich gewünscht wird und insofern nicht nachvollziehbar ist, aus welchen Gründen exakt 10,50 m Wandhöhe erforderlich sein sollen. Ebenso wenig erklärt sich die angedachte Festsetzung der Baulinie (Planzeichnung rot) nunmehr auch noch um 3 m nach Westen verschoben zur Vergrößerung eines - nicht überbaubaren - „Vorplatzes", der ausschließlich auf Privatgrund liegt und auch schon zweifelhaft ist, ob er - so wie etwa der Marktplatz, der im Eigentum des Marktes Mering steht — ortsbildprägend ist; dies umso mehr als er noch zu Zeiten des Voreigentümers ohnehin nur als Parkplatz genutzt worden ist.

e)

cc) Zum dritten weisen wir schon jetzt ausdrücklich auf die Bestimmungen der §§ 39 f. BauGB, insbesondere § 42 BauGB hin, wonach Entschädigungen zu leisten sind, wenn zulässige Nutzungen eines Grundstücks geändert werden. Diese geltend zu machen, behält sich unsere Mandantin schon heute vor.

f)

dd) Unabhängig von vorgenannten Ausführungen vermögen die in dem Begründungsentwurf genannten Erwägungen es auch nicht zu rechtfertigen, dass Einfriedungen entlang der als nicht überbaubaren Fläche der Grundstücke unserer Mandantin zur Augsburger Straße hin gesehen unzulässig sein sollen; denn bei der als nicht überbaubar festzusetzenden Fläche handelt es sich eben nicht um eine Fläche, die der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden soll, sondern um Privatgrund, ganz abgesehen davon, dass unserer Mandantin nicht aufgezwungen werden kann, die Verkehrssicherungspflicht für die Allgemeinheit zu übernehmen.

g)

1. Bestimmtheit der Festsetzungen

a)      Wie bekannt, müssen die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich sein.

b)      Gemessen an diesen Maßstäben halten wir die Planzeichnung hinsichtlich des Planzeichens der Firstrichtung bezogen auf die Grundstücke unserer Mandantin nicht für hinreichend bestimmt, da das Planzeichen nicht nur -- wie bei allen anderen Gebäulichkeiten im Bebauungsplanentwurf - im Kernbereich „situiert“ ist, sondern sich nach Westen fortsetzt.              
Nachdem davon auszugehen ist, dass im rückwärtigen Bereich keine Vorgaben für Firstrichtungen gemacht werden sollen, ist dies zu korrigieren.

h)

Gleiches gilt hinsichtlich der angedachten Festsetzung Satzung Ziffer 7.2., soweit es um die Neuerrichtung von Mansarddächern im Kernbereich geht. Ein Mansarddach hat zwei Neigungen. Wir gehen davon aus, dass die angedachte Festsetzung der Dachneigung von 40 bis 60 Grad bei Errichtung eines Mansarddachs auch dann als eingehalten gilt, wenn gemessen wird von Traufe bis First, also in einer geraden Linie nach oben. Dies ist klarzustellen.

i)

Schließlich versteht unsere Mandantin die Festsetzung zu Tiefgaragenrampen, die bei Neubauten nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig und in das Gebäude zu integrieren seien (Satzung Ziffer 9.3), in der Art und Weise, dass hiervon nicht eine ebenerdige Zufahrt, wie sie im Bauantrag vom 14.12.2021 vorgesehen ist, umfasst ist. Dies wäre geg. dadurch klarzustellen, dass der Begriff Tiefgaragenrampe definiert wird.

j)

IV. Fazit

Zusammenfassend regen wir daher namens unserer Mandantschaft unter Berücksichtigung obiger Ausführungen an, die Planung - bezogen auf die Grundstücke unserer Mandantschaft - nochmals zu überdenken. Auch wenn unsere Mandantin, wie mehrfach kommuniziert, nach wie vor auf einige der Zielsetzungen des Marktes einzugehen bereit ist, wie beispielsweise auf eine Erdgeschossnutzung im Kernbereich ausschließlich zu gewerblichen Zwecken oder auf die Errichtung eines geneigten Daches im Sinne eines Mansarddachs entlang der Augsburger Straße, vermögen die genannten Zielsetzungen des Marktes nicht die aufgezeigten Einschränkungen der Eigentümerbelange unserer Mandantin zu rechtfertigen.

Zumindest müssen folgende - zu Lasten unserer Mandantin - angedachte Festsetzungen entfallen/abgeändert bzw. klargestellt werden:

1) Klarstellung der Festsetzung zur Neigung eines Mansarddachs im Kernbereich und der Festsetzung zur Firstrichtung sowie Präzisierung des Begriffs der Tiefgaragenrampe in vorverstandenem Sinne, andernfalls Abstandnahme von den die Nutzung des Grundstücks unserer Mandantin — im Vergleich zum eingereichten Bauantrag - einschränkenden Festsetzungen.

2) Festsetzung einer höheren Wandhöhe einer Gebäulichkeit im rückwärtigen Bereich der Grundstücke unserer Mandantin als 10,50 m, nämlich Festsetzung einer Höhe wie im Bauantrag für das höchste Staffeldach vorgesehen.

3) Festsetzung einer Baulinie (Planzeichnung rot) verschoben um 3 m nach Osten und damit Reduzierung der nicht überbaubaren Vorplatzfläche.

4) Abstandnahme von der Festsetzung, dass keine Einfriedungen zur Augsburger Straße hin gesehen entlang der Grundstücke unserer Mandantin errichtet werden dürfen.

Wir geben bei alledem abschließend zu bedenken, dass andernfalls Entschädigungszahlungen als Planungsschaden im Raume stehen, aber auch dringend benötigter Wohnraum wegfallen würde, was sicherlich, in Zeiten von vorherrschendem Wohnungsmangel nicht dem Wohle der Allgemeinheit entspräche. Um eine Rückantwort zum gegebenen Zeitpunkt wären wir Ihnen verbunden.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

a)

Die Darstellung zum bisherigen Planungsverlauf wird zur Kenntnis genommen.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Aufstellungsbeschluss über den Bebauungsplan vom 18.11.2021 regulär ortsüblich durch Aushang am 15.12.2021 bekanntgemacht wurde. Gleiches gilt für die geltende Veränderungssperre. Diese wurde in der Sitzung des Gemeinderates am 27.10.2022 beschlossen und mit Aushang am 10.11.2022 ortsüblich bekannt gemacht.

Bereits am 07.03.2022 wurde die Zurückstellung des Baugesuchs vom Bau- und Planungsausschuss beschlossen sowie die Zurückstellung gem. § 15 Abs. 1 S. 1 BauGB beim Landratsamt beantragt. Die Begründung für die Zurückstellung des Baugesuchs war, dass das Vorhaben ggf. den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 79 „Mering Zentrum“ bezüglich der Wohnnutzung im Erdgeschoss widersprechen würde.

Darüber hinaus wurde das gemeindliche Einvernehmen zur Abweichung der Abstandsflächentiefe nicht erteilt sowie der Stellplatzablöse von 3 Stellplätzen und der Spielplatzablöse oder dem Entfall der Herstellungspflicht eines Spielplatzes ohne finanzielle Entschädigung nicht zugestimmt, wodurch die entsprechenden Nachweise nicht erbracht werden konnten.

Des Weiteren wurde auf den nachbarschützenden Belang des Geh- und Fahrtrechtes des nördlich angrenzenden Flurstücks verwiesen.

Die Planungen des Baugesuchs hatten sich im Vergleich zum vorangegangenen Bauantrag (gemeindliches Einvernehmen am 02.12.2019 erteilt, vom Bauherrn zurückgezogen) dahingehend verändert, dass es sich statt einer Sanierung um einen Neubau handelt. Zudem wurde das Gebäude 54 cm höher (Gesamtgebäudehöhe: 14,39 m) sowie in den Außenmaßen größer als zuvor geplant und um 3 m näher an die Augsburger Straße gerückt. Die Ausführung der Dachform als Mansarddach wurde zudem vom Marktgemeinderat als nicht ortsbildpassend angemerkt. Aufgrund der Angabe einer Grundflächenzahl von 1,64 hatte das Landratsamt um die Korrektur der Grundflächenzahl gebeten.

b)

Die Festsetzungen wurden grundsätzlich richtig wiedergegeben. Es ist richtig, dass für die Grundstücke Fl.Nr. 217 und 216/2 Festsetzungen dahingehend getroffen werden, dass eine überbaubare Fläche durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt wird. Ergänzend wird analog zu den angrenzenden Grundstücken entlang der Baulinie ein Bereich festgesetzt, in dem Wohnnutzungen im Erdgeschoss ausgeschlossen werden. In diesem Bereich wird zusätzlich zur Festsetzung einer maximalen Wandhöhe ergänzend eine Mindestwandhöhe festgesetzt. Einer Aufteilung in unterschiedliche Teilbereiche entspricht dies nicht. Es wird richtiggestellt, dass sich die festgesetzten Wand- und Firsthöhen im rückwärtigen Bereich für die erste Gebäudereihe entlang der Straße auf die Straßenbegrenzungslinie der Straße Frauenberg beziehen. Dahinterliegend beziehen sich die Wand- und Firsthöhen auf die mittlere Geländehöhe im Bereich der baulichen Anlage.

c)

Der Hinweis zum Abwägungserfordernis wird dankend zur Kenntnis genommen. Die Gemeinde hat sich im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplanes sehr intensiv mit der Bestandsituation auseinandergesetzt. In der Begründung ist in Abbildung 5 detailliert dargestellt, welche Nutzungen sich in den Erdgeschossbereichen im Planungsgebiet finden. Die festgesetzten Bereiche, für die ein Ausschluss von Wohnnutzungen im Erdgeschoss geregelt ist, umfasst ausschließlich Gebäude, die bereits heute eine Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss aufweisen. In gerechter Abwägung öffentlicher und privater Belange gegeneinander und untereinander überwiegt für diese zentralen Bereiche der öffentliche Belang der langfristigen Sicherung einer belebten Ortsmitte durch Nutzungen mit Kunden- und Besucherverkehr in den Erdgeschosszonen. Der private Belang einer uneingeschränkten Flexibilität der Nutzung tritt hinter diesem öffentlichen Belang zurück. Die Gemeinde hat jedoch sehr wohl die Nutzbarkeit der Grundstücke auch für Wohnen in die Abwägung eingestellt und ausdrücklich ausschließlich eine Teilfläche entlang der Münchener und Augsburger Straße mit dem Ausschluss von Wohnnutzungen belegt. Da es sich wie erläutert bei diesen Flächen bereits um Nichtwohnnutzungen handelt, führt diese Festsetzung zu keiner wirtschaftlichen Minderung des Grundstückswertes und damit auch nicht zu einer Entschädigungspflicht gem. § 40 ff BauGB.

Ergänzend wird richtiggestellt, dass in der Begründung keineswegs steht, dass „die meisten Gebäude entlang der Augsburger Straße traufständige Satteldächer aufweisen und nur in den Bereichen von Straßeneinmündungen giebelständige Gebäude stehen.“ Stattdessen wird hier die Einschränkung gemacht, dass diese meist traufständig stehen, womit gemeint ist, dass ein großer Teil der Gebäude traufständig steht, ein untergeordneter Teil jedoch auch giebelständig. Gleiches gilt für die Straßeneinmündungen. Auch hier wird erwähnt, dass die Gebäude oftmals giebelständig stehen.

Zu der Dachform kann festgehalten werden, dass nur im Kernbereich geneigte Dächer mit First festgesetzt sind. Hier sind Pult-, Zelt- und Tonnendächer ausgeschlossen. In den übrigen Bereichen sind auch sonstige Dachformen zulässig. Hier wird nicht zwischen Haupt- und Nebengebäuden differenziert. Der beigefügte Übersichtsplan mit der Kennzeichnung der Flachdächer deckt sich mit dem in der Begründung dargestellten Plan in Abbildung 11.

Die Wandhöhen wurden im Zuge der Bebauungsplanerarbeitung aufgemessen, insbesondere jedoch im Kernbereich. Die im Übersichtsplan aufgeführten Wand- und Firsthöhen des rückwärtigen Bereichs stellen sich gemessen zu den im Bebauungsplan festgesetzten Höhenbezügen niedriger dar. Die Wandhöhe der Nr. 10 beträgt ca. 8,5 m, im rückwärtigen Bereich ca. 10,2 m. Nr. 11 weist eine Wandhöhe von ca. 9,8 m und eine Firsthöhe von ca. 14 m auf. Damit liegen die Wand- und Firsthöhen unterhalb der festgesetzten zulässigen Wand- und Firsthöhen des Bebauungsplans. Bei der Ermittlung der Wandhöhen im rückwärtigen Bereich ist aufgefallen, dass die Firsthöhe des Fl.Nr. 212 mit ca. 14,6 m über der festgesetzten Firsthöhe des Bebauungsplans liegt. Aufgrund der nur sehr geringen Überschreitung der zulässigen Firsthöhe von 14,5 m um 10 cm führt diese Reduzierung nicht zu einer Beschränkung der Nutzbarkeit des Grundstückes. Im rückwärtigen Bereich wurden für eine größtmögliche Flexibilität die Wandhöhen entsprechend der Höchstmaße im Kernbereich (ausgenommen der bestehenden Sonderfälle im Kernbereich) festgesetzt. Damit sind bis zu 4 Geschosse umsetzbar. Darüber hinaus soll zur Wahrung des Ortsbilds und der Höhenentwicklung in der Ortsmitte, nicht gebaut werden.

Bei dem genannten Eingangsvorbau handelt es sich lediglich um ein Vordach mit zwei Stützpfeilern bzw. Glaswänden.

d)

Zielvorgabe des Bebauungsplanes ist es nicht, die Zulässigkeit von Bauvorhaben entsprechend den möglichen Zulässigkeiten gem.  § 34 BauGB festzusetzen, sondern die städtebaulichen Zielvorgaben der Gemeinde bestmöglich umzusetzen. Hierbei wurde die tatsächlich vorhandene Bestandssituation zugrunde gelegt. Unabhängig davon wurde in die Abwägung eingestellt, ob sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes Entschädigungsansprüche gem. § 42 BauGB ableiten lassen. Zum eingereichten Bauantrag wird auf den Beschluss des Gemeinderates vom 07.03.2022 hingewiesen. Zwar würde sich das Bauvorhaben gem. Bauantrag grundsätzlich gem. § 34 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen, aber für eine Genehmigungsfähigkeit hätte es mehrerer Abweichungen von der Stellplatzsatzung, der BayBO (Kinderspielplatz) sowie der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering bedurft. Somit war eine Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens auch aus diesen Gründen nicht gegeben.

Vgl. zur Entschädigung auch obenstehende Abwägung zu Bürger 3 Ziff. C.

Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück Fl.Nr. 217 in einem Bereich von 10 m Tiefe gemessen ab der Baulinie entlang der Augsburger Straße ein geneigtes Dach mit einer Wandhöhe von maximal 10,5 m und eine Firsthöhe von maximal 14,50 fest. Ein Mansarddach ist für diesen Bereich nicht ausgeschlossen. Die Dachform begründet sich aus dem Ziel der Gemeinde der Sicherung der Dachlandschaft entlang der Münchener und Augsburger Straße, die durch geneigte Dächer geprägt ist und so auch langfristig gesichert werden soll. In Abwägung dieses öffentlichen Belanges gegenüber dem privaten Belang der möglichst flexiblen Dachgestaltung überwiegt der öffentliche Belang der Sicherung des Ortsbildes. Zur Festsetzung der Höhenentwicklung vgl. Bürger 2. Eine Höhenentwicklung mit einer Firsthöhe von 14,50 m wurde als ortsbildverträgliches Maximum eingestuft und soll beibehalten werden.

Die Baulinie im Bebauungsplan-Entwurf für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurde so festgesetzt, dass diese der bestehenden und genehmigten Außenwand des Gebäudes entspricht. Bei dem genannten Eingangsvorbau handelt es sich um ein Vordach mit zwei Stützpfeilern bzw. Glasfassaden, der sich nur in der Mitte des Gebäudes befindet und sich nicht über die gesamte Außenwand erstreckt. Das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 218 (nördliches Nachbargebäude) wurde auf der Grundstücksgrenze errichtet. Zur Erschließung des rückwärtigen Hofes dieses Grundstücks besteht ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten dieses Grundstückes. Das Gebäude hat entlang der Südfassade mehrere Fenster, die der Belichtung von Wohnungen dienen. Diese Fenster werden durch das Bestandsgebäude aktuell nicht verschattet. Das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 212 südlich des Fraunberges steht direkt auf der nördlichen Grundstücksgrenze zur Verkehrsfläche hin. Hier befinden sich ebenfalls Fenster zur Belichtung von Wohnungen. Mit der bisher festgesetzten Baulinie entlang der heutigen Außenwand des Gebäudes auf Fl.Nr. 217 kommt es zu keiner Beeinträchtigung der Belichtung der beiden Nachbargebäude.

Bei einem Versetzen der Baulinie um 3 m nach Westen müsste bei Unterschreiten eines Abstands zwischen den Gebäuden den hinteren Fenstern des nördlichen Bestandsgebäudes auf Fl.Nr. 218 aus Gründen des Brandüberschlags eine Brandwand vorgesetzt werden. Dies würde die hinteren beiden Fensterreihen betreffen, vor die sich die Brandwand um ca. 0,6 m und ca. 3,7 m schiebt. Darüber hinaus sollte im Bebauungsplan sichergestellt werden, dass eine ausreichende Zufahrtsbreite von mindestens 3 m zum rückwärtigen Hof auf Grundstück Fl.Nr. 218 weiterhin gewährleistet ist.

Beim südlichen Gebäude auf Fl.Nr. 212 ist von einem Vorrücken des Gebäudes auf Fl.Nr. 217 um 3 m nach Westen das hintere Gebäude, welches im Bestand noch den Blick auf die Freifläche hat, durch das Vorrücken des Gebäudes jedoch komplett verbaut. Ein ausreichender Abstand zum Schutz vor Brandüberschlag ist durch die Breite des Frauenbergs von ca. 5 m gegeben.  

Es sind die privaten Belange des Eigentümers von Fl.Nr. 217 (Optimierung der Bebaubarkeit des Grundstückes) und die Belange der beiden Eigentümer Fl.Nr. 212 und 218 (Sicherstellung der Belichtung der Wohnungen) in die Abwägung einzustellen und gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Hierzu werden zwei alternative Beschlussvorschläge zur Diskussion gestellt.

Es ist der Gemeinde bewusst, dass der Vorplatz nicht öffentlich nutzbar ist. Dennoch wirkt sich der bestehende Rücksprung gerade an dieser Stelle im Sinne der Vermeidung eines „Schluchtcharakters“ positiv auf das Straßenbild aus. Bereits im ISEK 2017 wurden die Vorbereiche vor den Geschäften in der Rahmenplanung als Maßnahme zur Sicherung und zum Ausbau der Attraktivität und Aufenthaltsqualität, sowie der Steigerung der Verweildauer im öffentlichen Raum formuliert. Im gesamten Planungsgebiet werden an allen Stellen, bei denen es vergleichbare Rücksprünge im Bestand gibt, diese planungsrechtlich gesichert. Diese hierdurch entstehenden, optischen Aufweitungen des Straßenraumes führen zu einem spannungsreichen Straßenraum, welcher geprägt ist durch Engstellen und Aufweitungen.

Die Begründung wird entsprechend ergänzt.

e)

Vgl. hierzu auch Abwägung zu Ziff. C

Es wird darauf hingewiesen, dass gem. § 42 ff BauGB Entschädigungen dann durch die Gemeinde zu leisten sind, wenn „die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert“ wird, und „dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks“ eintritt. Dies ist im vorliegenden Fall aus Sicht der Gemeinde nicht der Fall, da auch gem. § 34 BauGB keine vollflächige Überbauung eines Grundstücks möglich wäre. Die festgesetzten Höhenentwicklungen unterschreiten zwar die Höhenentwicklung der von der Grundeigentümerin eingereichten Bauanträge, aber nicht die genehmigte Bestandsbebauung. Darüber hinaus wird ausdrücklich kein Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, so dass für die Geschoss- und Grundflächen weiterhin § 34 BauGB heranzuziehen ist.

Aus Sicht der Gemeinde führen die Festsetzungen des Bebauungsplanes zu keiner relevanten Wertminderung des Grundstücks im Sinne des § 42 BauGB.

f)

Vgl. zur Nutzung des Vorplatzes auch Abwägung zu Bürger 3 Ziff. D.

Ergänzend kann hierzu festgehalten werden, dass als städtebauliche Leitlinie im Zuge des Rahmenplans zum integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept entlang der Münchener- und Augsburger Straße Platzbereiche identifiziert wurden, die zur Strukturierung des öffentlichen Straßenraums sowie der städtebaulichen Gestalt beitragen und daher erhalten und wenn möglich gestärkt werden sollten. Die Gemeinde hat zur Umsetzung dieser Zielvorgabe im Jahr 2022 eine Mehrfachbeauftragung zur Planung der Neugestaltung der Ortsmitte in Auftrag gegeben. Der betreffende Vorbereich wurde dabei in den Planungsumgriff miteinbezogen, da es nach Kenntnis der Gemeinde Ziel der vorangegangenen Planungen des Eigentümers war, im EG ein Café mit Außensitzbereich zu realisieren und man hier die Chance sah, eine Gestaltung aus einem Guss für die Aufwertung des Innerorts zu erhalten. Das Wettbewerbsergebnis wurde dem Eigentümer in einem Gespräch am 07.02.23 vorgestellt und seine grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft abgefragt. Hieraus wurde ersichtlich, dass sich das geplante Vorhaben auf Fl.Nr. 216/2 und 217 mit Außenflächen für ein Café auf alle Fälle in die Neugestaltung der Ortsmitte integrieren wollte, aber eine zeitliche Koppelung der beiden Vorhaben nicht möglich war.

Auf Grundlage dieser Abstimmung und der Kenntnisse über das geplante Vorhaben sowie in Kombination mit der intensiven Bestandsaufnahme zur städtebaulichen und freiraumplanerischen Charakteristik als belebte Geschäftsstraße innerhalb des Geltungsbereichs werden Einfriedungen entlang der öffentlichen Straßen ausgeschlossen.

Es gibt entlang der Münchener- und Augsburger Straße keine Einfriedungen im Geschäftsbereich. Der öffentliche Belang der Sicherung einer belebten Geschäftsstraße überwiegt gegenüber dem privaten Belang der Einfriedung der nicht bebauten Bereiche zur Münchener und Augsburger Straße.

g)

Der Anregung wird gefolgt. Die Festsetzung der Firstrichtung gilt nur für den Kernbereich und wird in der Planzeichnung entsprechend angepasst.

h)

Der Anregung wird gefolgt. Die Festsetzung zur Dachneigung Ziff. 7.2 wird wie folgt ergänzt:

„Bei Neuerrichtung von Sattel- oder Walmdächern oder Mansarddächern sind die Dachflächen mit einer einheitlichen Neigung von 40° – 60° herzustellen. Bei Mansarddächern sind die Dachflächen mit einer gemittelten Neigung von 40° - 60° gemessen von der Traufe bis zum First herzustellen. Dabei darf die Dachneigung von 60° auch in Teilbereichen nicht überschritten werden. Der First für alle geneigten Dächer muss dabei parallel zur Traufe verlaufen.“

i)

Der Anregung wird gefolgt. Die Festsetzung Ziff. 9.3 wird wie folgt geändert:

„Tiefgaragen sind im gesamten Planungsgebiet zulässig. Bei Neubauten sind Tiefgaragenein- und -ausfahrten rampen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig und sind in das Gebäude zu integrieren.“

j)

Vgl. hierzu Abwägungen zu Bürger 3 Ziff. C. bis I.

Finanzielle Auswirkungen:

Der Marktgemeinderat beschließt den Bebauungsplan sowie die Begründung entsprechend der Abwägungsvorschläge zu ändern:

-          Baulinienfestsetzung:
Beschlussvorschlag 1:
Die Baulinie verbleibt auf der bestehenden Außenwand des Gebäudes. Zur Sicherung einer ausreichenden Zufahrtsbreite im Bereich der Hofzufahrt zu Fl.Nr. 218 wird jedoch ein Rücksprung des Bauraumes und eine Baugrenze in diesem Bereich festgesetzt.

Beschlussvorschlag 2:
Die Baulinie wird um 3 m nach vorne verschoben und als Baugrenze festgesetzt. Zur Grundstücksgrenze des Grundstücks Fl.Nr. 218 ist ein Abstand von 5 m (Brandüberschlag, Grundstückszufahrt für Fl.Nr. 218) zu berücksichtigen. Durch die Festsetzung einer Baugrenze in diesem Bereich soll dem Eigentümer ermöglicht werden, sein Gebäude um 3 m nach Osten zu erweitern. Zur Berücksichtigung der Nachbarbelange der Eigentümer der Fl.Nrn. 212 und 218 soll dieses Vortreten jedoch nicht zwingend festgesetzt werden. Um dennoch die angestrebte platzbegleitende Bebauung zu gewährleisten, wird ergänzend ein Zurücktreten von dieser Baugrenze um maximal 3 m zugelassen. Der Bebauungsplan wird wie folgt geändert:               
 

Festsetzung durch Text: Von der gem. Planzeichnung festgesetzten östlichen Baugrenze im MU 6 darf maximal um bis zu 3 m zurückgetreten werden.

-          Die Firstrichtung wird nur im Kernbereich festgesetzt.

-          Die Festsetzung zur Dachneigung Ziff. 7.2 wird ergänzt.

-          Die Festsetzung zu Tiefgaragen Ein- und Ausfahrten Ziff. 9.3 wird geändert.

Eine weitere Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.